深圳税制试点改革开始实施,税制改革为何选择深圳?

2021年,全国国有土地使用权出让收入(俗称“卖地收入”)87051亿元。

2022上半年,全国国有土地使用权出让收入同比下降31.4%,分析师表示,在房企融资受限、居民买房意愿较弱等因素影响下,下半年土地市场回暖势头可能依然偏弱,预计全年卖地收入较去年下降2万亿元以上。

深圳税制试点改革开始实施,税制改革为何选择深圳?

这个预计的2万多亿缺口,可能就会减少提供20%的公共服务,如果这房价再不继续上涨,那唯一能填上这个缺口的办法,就只剩下房地产税。推出房地产税同时还能增加房子的持有成本,进一步限制炒房客的动作,达到房主不炒的目的。

支持深圳税制改革

就在当下,很多人还没有意识到,深圳楼市或许会很快迎来一场巨变!

10月31日,财政部公布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》(简称《实施意见》),支持深圳在财政政策体系与管理体制方面探索创新,更好发挥财政职能作用。

深圳税制试点改革开始实施,税制改革为何选择深圳?

《实施意见》有一句非常非常重要的话,积极承担国家重大税收改革工作和研究课题,继续当好改革排头兵、试验田,努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。

这一点也是近期讨论度最高的,经过市场解读和各方理解,最靠谱的一种说法就是:房产税很大可能在深圳率先试验。因为《实施意见》一改国家政策文件含蓄的风格,非常平铺直叙,意思已经很明确,就是鼓励深圳探索出一种新的财税体系,先行先试以便推广至全国。

税制改革按照中央的说法是优化税制结构,提高直接税比重,恰好房产税是地方税,同时也是直接税。

深圳税制试点改革开始实施,税制改革为何选择深圳?

其实,房产税的税基分为两种,一种是租金,另一种是房价。

新加坡的税基是租金,香港的也是租金,房产税大约是租金的5%,美国的税基是以房屋总价。深圳大概率对标的是新加坡,税基自然也是以租金为主。

再联系到10月28日,深圳发布关于《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》的通知。

深圳税制试点改革开始实施,税制改革为何选择深圳?

租赁参考价格覆盖超4000个小区,地址精确到商品房、农民房和宿舍,参考价甚至精确到每平米/每月,毫无疑问,就是让深圳解决好这个住房租房问题。时隔三年,深圳再次公布了租赁的参考价,一时间很多人是一头雾水,现在迷雾似乎是解开了。成为中国房地产新模式的一个示范区,在全国树立一个典型。

所以,为什么选择这个时候出台租金的参考价,现在大家清楚了吧?

尽管文件通篇都没有提到房地产税,但此文件可能暗示着最近市场传言的“房地产税试点”大概率会有实质性进展。

税制改革为何选择深圳?

深圳是全国房产税最好的试点城市,没有之一。

第一,深圳市有一流的公共管理团队、一流的城市财政、一流的人才储备。

第二,深圳是国家经济特区,享有立法权。开征房地产税试点,需要立法,试点也至少需要发布条例,深圳正好有这个权限。

第三,最为重要,深圳是全国土地财政依赖度最低的城市,试点对卖地收入影响不大,出台房产税的阻力也是最小的。

深圳税制试点改革开始实施,税制改革为何选择深圳?

试点房地产税的落地,从而解决“高房价对人才的阻隔”以及“土地财政依赖”两大已经影响中国城市发展的痼疾。

强调一下,目前都是推理和猜测,到底会不会开启试点,要等官方消息。

财政部给深圳推送大礼包

众所周知,深圳最薄弱的是教育和医疗,《实施意见》对教育、医疗、轨道交通等方面补短板,出台了一系列重大利好。

逻辑非常清晰,支持和鼓励并进的模式:一方面,是“加大中央财政对深圳支持力度”,这是实打实的国家支持,真金白银砸下去;另一方面,是“支持深圳在全国税制改革中先行先试”,这就是让深圳再一次敢于人先。

在住房方面:考虑深圳人口持续净流入对住房的需求,加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助,加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度,推动解决大城市住房突出问题。

现在,中央财政开始支持深圳的保障房建设,目前下拨的资金规模尚不清楚,但这足以让深圳在解决住房供需矛盾上,获得信心。

放眼全国,保障房基本上都是本地政府财政去面对和解决,而这一次是国家财政专门留预算给深圳打造保障房体系。

这个动作所折射出来的国家思路,希望深圳这个人多地少,供需挤压极具代表的头部城市,能够尽快在全国范围内,率先完成住房体系的转变,然后以点带面,起到示范带头作用。

让这个中国最年轻有冲劲的一线城市,扛起试验田的大旗,充当中国经济改革和结构调整的冲锋代表。

未来的深圳,很有可能将会同时成为:房产税改革示范区和保障房示范区。

毫无疑问,深圳,又一次迎来全新的时代机遇与挑战。

同时也预示着,一个新的时代很快就要来了!

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