横空出世的金融十六条地产解读，地产十六条真的能拯救楼市吗？
横空出世的十六条
楼市终于迎来政策强心针！终于不用再在ICU里挣扎了。要想先了解十六条就要先知道眼下有多么危险。
没有金九银十，甚至不如前半年。
从地产投资来看国家统计局发布数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%（降幅比1-9月扩大了0.8个百分点）；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。房屋施工、新开工面积也弱于上个月。10月份施工面积、新开工面积比上个月分别减少了295万平方米、750万平方米。
1-10月份，商品房销售面积同比下降22.3%；商品房销售额下降26.1%。单月来看，10月份商品房销售额为9452亿，较9月份大幅减少30%（4000亿左右），仅次于4月份的水平。与去年同期相比，今年10月商品房销售额也大降23%。
从融资方面来看，单月来看，10月房地产开发企业到位资金11182亿元，比上月减少2299亿元，仅仅高于4月份。与去年同期相比，开发企业到位资金同比减少了3929亿元。
环比来看，定金及预收款下滑幅度最大，减少了20%；同样能反映需求端的个人按揭贷款下滑幅度其次，减少了18.6%。此外，国内贷款环比下滑了18.5%，自筹资金环比下滑了10.6%。
监管想要的是“供给端约束，需求端刺激”，但是奈何市场不买账啊，需求端和供给端双双下跌再进ICU。
过去楼市其实就一条主逻辑涨价才能去库存，在一片涨声中“高周转的问题和风险”都可以暂时不谈，但是楼市总有周期房价和购买力总有极限，所有的问题在下行期会集中爆发。所以这个时候什么时候止跌什么时候才算吸上了氧。
地产十六条就是试图解决止跌的问题，当然更多是为了救房企不能让做面包的人躺平了。以下是十六条内容，
一、稳定房地产开发贷款投放；
二、支持个人住房贷款合理需求；
三、稳定建筑企业信贷投放；
四、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
五、保持债券融资基本稳定；
六、保持信托等资管产品融资稳定；
七、支持开发性政策性银行提供“保交楼”
专项借款；
八、鼓励金融机构提供配套融资支持；
九、做好房地产项目并购金融支持；
十、积极探索市场化支持方式；
十一、鼓励依法自主协商延期还本付息；
十二、切实保护延期贷款的个人征信权益；
十三、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
十四、阶段性优化房地产项目并购融资政策；
十五、优化租房租赁信贷服务；
十六、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
总的来说，社长认为最有意思的在以下几个方面，首先是金融机构别躺了，该给的钱一定要给，尽责后出了问题可以免责。
这次明确表示：对新发放的融资形成不良的，相关人员和机构若已尽职责，可予免责。之前银行不太敢给民营房企放贷的核心原因是：国企出问题有人兜底，民营房企没人兜底。
这次十六条明确表示：对国有、民营等各类房企一视同仁。这次话就直接说明白了，就差直接喊话应贷尽贷了。
其次是支持优质地产企业发债增信支持优质地产企业发债：目前范围已达30家左右，从今年5月以来的相关举措来看，能够通过增信方式发债的民营地产企业在数量已经达到了30家，包括最初的5家、随后扩容的3家以及后面又增加的20家左右。之前未参与增信试点的地产企业（如卓越置业集团、中骏集团、金辉集团、合景泰富集团、绿地控股等）也在计划推进债券增信发行工作。当然目前中债给予的支持只有2500亿有专家说力度不够大，但是既然已经开了这个头，后面很可能还会有2500亿，债券支持并没有设定上限。
最重要的对于所有房企来说，最迫切的还是支持开发贷款、信托贷款等存量融资展期。
未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类。以及延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。只有这些才是真正的紧箍咒，今明两年都是房企的债务偿还高峰期，要是还不起钱，房企就会继续暴雷，房地产市场也的确是经不起房企这么闹下去了，所以未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年！这真的意味着房企暴雷潮可以告一段落了。
那么是不是跟普通买房人关系不大？当然不是，其实监管的思路主要还是保交楼保项目
，不是说你是国企你就厉害可以无限续杯，所以要鼓励房企之间的并购，既然要保交楼就要把进ICU的建筑企业拉出来，不能既不给钱又让干活。只有保交楼显然是不够的，但是保交楼都做不好就不要谈什么市场信心了。
楼市需求端也需要拯救
房企破产和债务重整是市场出清的过程，所以必然会是痛苦缓慢的过程
，诸如之前的恒大现如今的建业突然裁员7000人，你要选择市场化的道路，就不要过多干涉当然保交楼除外。房企在债务展期和增信发债后，企业资金压力将得到一定缓解，但是否能够以时间换空间还要打个问号。但接下来需求端的问题更难解决。贷款利率、还能不能放松？
以现在的利率来看，买房绝对是亏本买卖。我们目前的MLF利率，或者LPR 5年的利率水平，是不支持居民购房的，租金回报率1.5-1.75%，二手房每年上涨2%（这还是挂牌价），总共的预期回报也就3.5-3.75%，然后居民要用一个4.0%以上的按揭去购房，那风险都是居民承担，居民所有的风险补偿都要用涨价去弥补，或者说，如果房价不涨，居民购房就是亏的。这种情况下市场必然只能是涨价去库存。
因为你设计出来，就是只有房价上涨才有购房合理性，不然就是居民要认亏。
在限购上已经是除了一线城市都在大步放宽，比如之前要求社保要求首套首贷，现在绝大多数已经是放开了。但是除了一线略有上涨，其他城市就像没了心率一样毫无起伏。但如果全部放开限购那一线城市之外的楼市必死无疑，所以那些讨论放开一线限购的人真的没安好心，只能便宜炒房客。
与其在限购上折腾还不如看看能否降低首付比例，降一下二套房的比例，改善需求同样值得关注。
现在不买房是大家真的没钱了。
从央行数据看，10月居民户贷款减少180亿元，是今年自2月、4月后又一次负增长，同比减少4827亿元，体现出居民融资需求弱化。其中，与个人住房贷款相关的中长期贷款收缩幅度较大，同比减少3889亿元，入市信心依然不足。当刚需都在选择观望不买房，是真的需要从需求端来点实惠的猛药，利率该降的降首付该放的放，不要怕风险大现在就怕需求端彻底躺平了。写在最后
有人问社长楼市这么难还会像以前一样好吗？会不会像以前我不知道，但是眼下的困难却并非不可逾越历史早已有类似的场景。
在1993-1996年，当我们的工业产能严重过剩的时候，也是先通过设置金融红线（很巧合，有些地方也是三道），然后通过产业整合，最后通过加入世贸组织盘活全局。
当年的工业产能严重过剩跟今年的地产问题如出一辙。地方从中央银行借钱，上自己的项目，然后负债是中央的可不还使劲上项目，并不是土地财政的专属发明，工业部门早就干过了。
然后93年分税制改革，增值税大头归中央，地方一瞬间发现，自己上杠杆找中央的银行借钱修工厂，税收又回到了中央，那干嘛要继续呢。
当然这个转型过程是非常痛苦的
，1994年工业开始大量的并购，外需削弱后97年前后棉纺行业遭遇了严重的冲击，一直到2001年加入世贸组织依靠外需，才能说中国的工业重新走上了正轨。但是房地产很难靠外需来消化，最终还是要靠我们自己的楼市周期，如果需求持续下跌那就会引发全行业被动缩表衰退，到那个时候就神仙难救了。
所以我们要明白楼市并不复杂，让刚需的归刚需，让改善的归改善，以时间换空间楼市春天最终会到来。
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